最近，各地二手房市场的数据引起了广泛关注，不少媒体用抛售潮来形容当前的市场状况，数据显示，2025年第二季度，全国50个重点城市二手房挂牌量同比激增28.7%，创下近五年来的新高。

与此同时，各大城市的二手房成交量也在攀升，2025年1-2月，重点14城二手房成交量达到178487套，较去年同期上涨26.5%，创下近六年来第二成交高峰，这种量增价跌的现象，正在重塑房地产市场。

市场现象，挂牌激增与分化加剧

当前二手房市场最明显的特点是，挂牌量快速增长，不仅仅是二三线城市，连北京、上海、深圳这样的一线城市，待售房源也在快速增加。

但和我们以前的认知不同，这种抛售不是均匀分布在各城市、各板块，市场呈现出明显的分化。

一线城市和核心地段的优质房产仍然相对坚挺，而偏远地区和三四线城市的房产面临更大的抛压。

摩根士丹利近期的一项调查显示，大概有56%的业主表示愿意承受亏损卖掉房子，其中，42%的房主表示可接受最高10%的降价，12%的房主甚至接受20%的降价。

具体来看的话，上海和北京刚需购买力增长疲软，而中高端改善型购买力相对坚挺。

2025年1月，上海总价1000万-3000万元的二手房成交占比从3.9%涨至5.2%，涨幅达1.3个百分点。

背后有多个原因

二手房市场的调整不是偶然的，而是多种因素共同作用的结果，政策调控是重要因素之一。

2024年底，国家发改委等多部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，再次明确房住不炒的定位。

融资环境也在收紧，2025年6月，全国房地产贷款余额同比增长仅为3.2%，创下2009年以来的历史新低。

对于手持多套房产的投资者而言，银行贷款利率普遍上浮15%-20%，这大幅增加了资金成本。

房地产税试点的扩大也是重要因素，2025年3月起在全国11个城市启动试点，对个人拥有的第二套及以上住房，按评估价值的0.5%-1.5%征税。

更重要的是，市场心态正在发生根本性转变，中国人民大学的调查显示，35.2%的受访者认为房子是用来住的，不是用来炒的，和2023年相比，提高了11.7%。

市场回归居住属性

看似激烈的抛售潮，往好的一面看，正在推动房地产市场向更加健康的方向发展。

对于刚需购房者而言，房价回调无疑是利好消息，以一线城市一套100平米的住宅为例，目前均价较2023年高点下调约5%-10%，对应的是50-100万元的购房成本。

改善型购房者也迎来了置换机会，虽然自己的房子在降价，但是置换的房子也在降价，甚至比房价涨的时候还容易置换。

未来的楼市，一定是从量到质的变化

中国社科院财经战略研究院预测，到2030年，城镇化率将达到70%左右，年均新增城镇人口约为800万人，这将为房地产市场提供持续的人口支撑。

但房地产将不再是经济增长的主要动力，而是作为民生保障和服务业的重要组成部分，在经济中扮演更加合理的角色。

未来的房地产市场竞争将更加注重品质和服务，2025年，在好房子的标准下，重点城市密集出台新规，提升了住宅产品的实得率、空间尺度和舒适度。

随着各地新规住宅项目集中入市，未来的赢家不会是那些单纯依靠高得房率的项目，而是具备核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势的项目。

市场从过去追求规模和速度，转向未来注重品质和服务，所以在我看来，这不是一场危机，而是一次价值重估，是行业走向成熟的必经之路。